马来西亚房地产投资制度简介

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为吸引世界各国的人移民马来西亚进行投资，马来西亚政府设立了第二家园计划（Malaysia My Second Home Programme），自该项目实施以来，以其较低的投资门槛、较简易的申请程序和较优惠的养老待遇吸引了大批国外人士到马定居，为马来西亚吸引境外投资开辟了一条蹊径。与此同时，近两年来，以碧桂园、富力地产为代表的一些领先房地产企业也先后进军马来西亚，开拓海外市场，且取得了不错的经济效益。可以预见到，马来西亚市场将会成为我国房地产企业境外投资一个新的热点。鉴于此，本文将对外国企业投资马来西亚房地产项目的基本制度进行简要阐述，以供读者参考。

1．外国投资者收购房地产法律规定 马来西亚首相署经济策划局（Economic Planning Unit of the Prime Minister’s Department，”EPU”）是房地产收购的主管政府机关，其公布的于2010年1月1日生效的《产业收购规则》(Guideline on the Acquisition of Properties) 是马来西亚对外资最主要的产业规定。属于以下两种情形的房地产收购必须取得首相署经济策划局的审批（房地产收购含义比较宽泛，包括对于购买楼宇自用，以及购置土地自建房屋等）：

（1）直接收购价值达2千万令吉（MYR）[1]以上的非住宅房地产，且该收购行为稀释了马来西亚原土族[2]和/或政府机构在该房地产中的所有权比例；

（2）通过股份并购的方式间接并购持有房地产的公司中非由原土族持有的股权，该收购导致马来西亚原土族和/或政府机构所持有的公司发生控制权变更，且该房地产价值达2千万令吉以上并占公司总资产的50%以上。

若想成功获得首相署经济策划局的审批，拟议的房地产收购还需满足以下两个条件：

（1）股权条件：至少30%的公司股权由马来西亚原土族持有；

（2）实缴资本条件：马来西亚本国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于10万令吉；外国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于25万令吉。

对于房地产直接收购，外国公司必须在房地产所有权转移之前满足经济策划局规定的股权与实缴资本条件，而对于房地产间接收购，外国公司只需在书面批准核发后一年内满足该等条件即可。

除上述两种情形的房地产收购之外，其他所有外国投资者与马来西亚非原土族之间进行的房地产交易（包括商业房地产与住宅房地产）均无需取得首相署经济策划局的审批，但下列情况中的产业收购需要报相关部门审核：

（1）收购价值超过1,000,000令吉的商业房屋；

（2）收购价值超过1,000,000令吉或面积超过5英亩的农业用地，用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工；

（3）收购价值超过1,000,000令吉的工业用地；

（4）收购价值超过1,000,000令吉的住宅。