【东南亚楼市】投资潜力及风险：马来西亚篇

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马来西亚气候怡人，又没有天灾，不少年届退休之龄的港人到当地置业，顺道申请「第二家园计划（MM2H）」，取得居留权过退休生活。加上马币低水，大马政府又即极推动基建，有助推动当地物业潜力，吸引不少投资者目光。本文将会探讨在大马置业的潜力及风险。 经济潜力

马来西亚是东盟成员国，去年的GDP是2965亿美元，经济增长由2015年的5%，放缓至2016年的4.2%，但国际货币基金组织预期，今年大马GDP增长约5.4%。近年大马政府积极推动经济结构转型，期望2020年经济增长每年达6%。当局2010年宣布用1,720亿马币打造「大吉隆坡」的经济转型计划，目标是吉隆坡能跻身为全球头20位最宜居城市，以及跻身全球经济增长率最高20位城市，大吉隆坡地区人口由600万左右，增至2020年约1,000万。

大吉隆坡计划的10项措施，包括简化申请程序手续，吸引国内及海外专才到吉隆坡工作；鼓励跨国企业投资，尤其全球全球优秀企业，更可创造大量就业机会；发展市内绿化，种植约10万棵绿树及绿化15万平方米屋顶，增加城市宜居度；建设超过45公里长的有盖行人路；发展垃圾处理和回收系统；振兴巴生河流域的历史遗产，转型成商业中心区。

在中国「一带一路」战略下，马来西亚最令人关注是兴建隆新高铁，属泛亚高铁中线其中一段。完成后这条高铁线将以新加坡为起点，路线经吉隆坡、曼谷、湄公河流域柬、寮两国达中国昆明后，再分途经中亚往欧洲，或由西伯利亚大铁道转东亚，预计最快2020年完工。

隆新高铁建成后，很多在新加坡设立总部的公司，都可以安排员工到马来西亚居住，降低生活成本，有助提升大马经济。而马来西亚在较相宜的生活成本、高质素的医疗及国际学校教育、加上沿用英国制法律，有助吸引各地人才到马来西亚投资及定居。

另外，为提升吉隆坡金融中心地位，务求成为全球伊斯兰金融中心、第一伊斯兰债券市场及东南亚的伊斯兰金融中心总部，大马当局在燕美区（Imbi）斥资约260亿马币，兴建敦拉萨国际贸易中心（Tun Razak Exchange，简称TRX）。中心已于2010年7月开始动工，占地28.3公顷，提供优惠措拖如豁免所得税、豁免印花税、提供工业建筑津贴及加速资本补贴。

投资风险

大马经济虽然令很多投资者满怀憧憬，但短期经济却存在风险。国际货币基金组织今年4月发表马来西亚第四条磋商(Article IV Consultation)报告，指出马来西亚受全球财政压力增加及相关资本流动等外围威胁，经济前景存在下行风险。大马政府、企业及家庭负债水平高企，令应对冲击的政策空间受到限制，一旦大马跟着美国加息，家庭还款额增加，首当其冲受害的是地产业。而大马去年就业市场亦稍微恶化，失业率从2015年的3.1%微升至3.5%。

加上受美国收紧货币政策及中国经济增长放缓影响，不少新兴经济体的货币汇率受冲击。马来西亚令吉的汇率在去年上半年短暂反弹后，于今年初回跌至2015年的低位，即4.5令吉兑1美元，于2017年6月仅回升至约4.3令吉兑1美元。

政治因素亦是资大马时要考虑的问题，马来西亚是多民族组成的伊斯兰教国家，虽然多民族间表面和平共处，但巫统政府在教育权、赋税和土地开发上，「马来人至上」的倾斜政策改革缓慢，造成华人不满。2013年马国大选，当时种族分化气氛来到高潮，90%华人及基督教徒联合起来希望推翻巫统政权，最后反对阵营在开票期间多个投票所离奇停电下败选。大选失利，华人势力衰弱，减低在大马经济的主导力量，以华人为主体的银行业及地产业受伤最深，从近两年地产销售下滑可见端倪，明年大选或者是大马经济发展最大的不确定因素。

再者，大马政府由2015起从开始打击楼市炒风，去年措施已见成效，市场转为疲弱，去年楼价升幅放缓不少，去年首9个月物业只升值2%，为6年以来最少。有分析认为，当地楼价在短期内都会受压，加上出售持有不足5年的物业，政府会收取30%利得税，打算短炒者要三思。